Купуването на нов апартамент е сериозно иотговорна стъпка. Преди да купите къща в новопостроена къща, трябва да претегляте всичко и да мислите добре. Продажбата на помещения предполага сключването на DDU (214-FZ). Какво трябва да търся при подписването на този документ? Това ще бъде обсъдено в нашата статия.
Преди да се ангажирате със задължениябетон строителна компания, струва си да се проучи внимателно DDU (214-FZ). Какво да търсите от самото начало? На първо място, е необходимо да се установи кой е регистриран в документа като разработчик. Пълното име на строителната фирма трябва да бъде посочено в текста. Няма да навреди и по-подробна информация - датата и мястото на регистрация на предприемача, доказателство за удостоверение за влизане в предприятието в Единния държавен регистър, и така нататък.
Договорът трябва да бъде сключен от името на строителя,посочени в декларацията за проект, разрешение за строеж и договор за наем или покупка и продажба на земя за изграждане на обекта. В същото време от името на дружеството може да действа като генерален директор. Това е неговият подпис трябва да бъде в документа. Ако договорът е подписан от друг управител, при съдебни дела могат да възникнат непредвидени трудности. Друг служител има възможност да представлява интересите на дружеството само чрез пълномощник и трябва да бъде прикрепен към ДДУ.
Предметът на договора трябва да бъде посочен изцялоясно, без възможност за несъответствия. Дял в изграждането на жилищна сграда включва придобиване на конкретно имущество в предварително определено време. Необходимо е да се определи това в документа. Включват се всички други въпроси - участие в инвестиционни дейности, съвместно финансиране на строителството, прехвърляне на право на заявяване на помещения след обекта, - нямат нищо общо с предмета на ДДУ. Закон 214-FZ директно посочва това. И това няма значение, е написано в заглавието на документа "договор за участие в съвместно строителство" или не.
Закон 214-FZ за участие в съвместно изгражданепредписва, че DDU трябва да съдържа всички възможни характеристики на обекта. Той трябва да съдържа адреса на сградата на къщата, кадастралния номер на парцела, предложеното жилище, етажът, на който се намира. Освен това елементът на финансовите гаранции, предоставени от разработчика на клиентите му, е задължителен.
Документът също трябва да бъдегаранционен срок за недвижимото имущество и неговите инженерни услуги. По правило гаранцията за жилищно помещение продължава 5 години, а за оборудването - 3 години. Възложителят не може законно да намали периода на отговорност за прехвърления обект.
Споразумението за собственост трябва да съдържаточното техническо описание на бъдещите жилища. Той трябва да посочва площта на апартамента, размера на балкона, лоджията или терасата, като се взема предвид коефициента на редукция. Строителните компании имат традиционно се опитват да се включат в клаузата за DDU се посочва, че ако резултатите от измерванията ОТИ площ на жилището е по-малко, отколкото е посочено в договора, на притежателите на интереси е длъжен да плати за допълнително пространство, или на разработчика ще се върне част от парите за недовършена квадратен метър. Понякога в документа се посочва, че без значение какъв е крайният резултат, никой не трябва да прави нищо за никого.
Опитните адвокати припомнят, че законът на 214-FZ не е такъвзабранява включването в договора на елемента за преразглеждане на цените. Въпреки това, в съответствие със закона за правото на купувача на потребителите има право да изиска от парите за програмисти за липсващата района, а строителната компания за допълнително квадратен метър не може да получи нищо. В съдебната практика този въпрос се третира по различен начин.
Сключване на споразумение за участие в капитала, купувачътдобре е да обърнете специално внимание на детайлите. Например, разработчикът трябва да включва подробно техническо описание на имота DDU. В документа са посочени подробно всички атрибути - .. дограма, входни и интериорни врати, подови замазки, стените и тавана, и т.н. Ако жилището се прехвърля с глоба покритие, договорът трябва да посочат всички, дори и класа на тапети по стените. В 214-FZ за участие в съвместното изграждане на него не е директно заяви, но словесни ангажименти на разработчика в съда не е представен. Така че бъдете бдителни и да поиска, че в DDU беше пълно техническо описание на апартамента.
Понякога строителната компания се стреми да направидоговорна клауза за правото на промени в декларацията на проекта, оформлението и инженерните характеристики на обекта без съгласието на лихвения притежател. От гледна точка на закона обаче това е неприемливо: купувачът трябва да получи пълна информация за закупения продукт.
Сроковете за изпълнение на всичкиот декларираните задължения в DDU (214-FZ). Какво трябва да потърся, когато изучавам тази част от договора? На първо място, тя трябва да укаже срока на валидност на самия документ. И формулировката трябва да следва, че тя е валидна, докато страните изпълнят всички задължения.
Освен това DDU трябва да посочи дататапрехвърляне на апартамента на клиента. Строителната фирма често не предвижда определен период, а тримесечието, в което планира да прехвърли ключовете от жилището на лицата, представляващи лихви. Това не се счита за нарушение на закона, но дава на клиента неудобства. Факт е, че защитата на интересите му в случай на нарушение на сроковете е ясно изяснена в 214-FZ. Обобщението на законодателния акт включва много важна точка - клиентът може да прекрати договора само два месеца след изтичане на датата на прехвърляне на посочения в него обект. Това означава, че потребителят ще трябва да изчака края на тримесечието, а след това още два месеца, за да отправи претенциите си към предприемача.
И строителната компания активно търсиспособността да се заобиколи 214-FZ. Наказанието за неуспеха на условията може да бъде тежко бреме за раменете на предприемача, така че той винаги се опитва да хеджира. Например, споразумението включва условие, че е отговорен само в случай на самообвинение или необосновано разширява списъка на обстоятелствата на непреодолима сила. Така че бъдете внимателни! Традиционно непреодолимата сила включва терористични атаки, военни действия или природни бедствия. Въвеждането на промени в законодателството, неблагоприятните метеорологични условия и бездействието на контрагентите не се отнася за него.
214-FZ за участие в съвместно строителствопредписва, че в случай, че има някакви недостатъци в апартамента, компанията трябва да ги отстрани в разумен срок или да плати на клиентите подходяща компенсация.
Някои разработчици се опитват да предвидятвъзможни недоразумения и да включат в клаузата за DDU, че разрешението за поръчка се приравнява към потвърждаването на съответствието на обекта на проектната документация. По този начин предприемачът се опитва да сведе до минимум отговорността си за лошо качество на жилищата. Възможността за искане от собственика на елемента все още не изключва, но може да причини проблеми по време на процеса.
Паричната страна на транзакцията е най-важната точка на DDU(214-FZ). Какво да търсите в този проблем? Първо, в договора трябва ясно да се посочва стойността на недвижимите имоти. По-добре е да се посочи в рубли. За съжаление, цената на квадратен метър често се определя в конвенционалните единици, без да се фиксира определен курс в документа. Това значително влошава условията на договора.
На второ място, в DDU (проба може да се намери във всякаадвокатска кантора, която ще дадем по-долу) трябва да уточни в какви срокове и с какъв разход ще бъде извършено плащането. Тя може да бъде ваше собствено спестяване или ипотечен кредит, например. И трябва внимателно да проучим момента, в който задълженията на клиента по договора ще се считат за изпълнени. Разработчиците настояват, че това се случва след като кредитите на средства по сметката на строителната компания. В резултат на това личният притежател е изложен на голям риск. В края на краищата, прехвърлянето на пари през банката става в рамките на няколко дни и през цялото това време купувачът е в празнота. Решението на този проблем е съвсем проста - в споразумението за собственост е необходимо да се включи клаузата, че задълженията към разработчиците се считат за изпълнени по време на внасянето на пари в банката.
Важно е да се изясни въпросът за товаот страните ще заплати разходите за регистрация на имота в Службата на Rosreestr. Освен това е необходимо да се определи в кой момент купувачът трябва да плати сметките за комунални услуги.
Често разработчиците се опитват да включат в DDUв който клиентът плаща сметките за вода и светлина от момента на пускане в експлоатация на къщата. Въпреки това, прехвърлянето на апартамент по акта може да се осъществи само след няколко месеца. Оказва се, че все още не се урежда в новия апартамент, собственикът ще трябва да плати за "общински". Няма нищо справедливо в това, затова ви приканваме внимателно да проучите тази клауза на договора.
Капиталът включва не само заключениетодоговор, но също така и възможна отмяна на задълженията към предприемача. Ако това се случи по инициатива на клиента, той трябва да плати наказание. По време на подписването на договора трябва да обърнете внимание на размера му. Обикновено тя варира в рамките на 1-15% от стойността на имота. Строгите санкции за участниците в съвместно строителство в този случай не са посочени в 214-FZ. Обобщението на законодателния акт показва, че този въпрос е оставен на преценката на страните. Спомнете си възможните финансови загуби при анулирането на договора и обърнете внимание на размера на санкцията - това ще ви помогне да спестите.
В заключение, бих искал да отбележа, че заинтересованото лицеНе е необходимо да се настоява, че всички клаузи на договора са подробни. По време на процеса ще бъде взето предвид законът за защита на потребителите, който напълно защитава интересите на физическите лица.
</ p>
